作者：史洪举

　　19日，《住房租赁和销售管理条例》(征求意见稿)发布，其中将近一半的篇幅重点放在了如何保障租房人的权益。如强调出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房；合同中没有约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金；对于住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年；对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。(5月20日《光明日报》)

　　可以说，凡有过租房经历的无房一族，无不经历过房东随意赶人，随意提高租金，随意收取押金且拒不退还，随意提高水电费的闹心事。而且面对房东的优势地位，还很难较真，不得不以吃亏忍让换来一时平安。因此，有效维护租房者权益，就应有更加明确可操作的监管标准，避免双方博弈时租房者处于不利地位。

　　虽然租房者与房东或中介就租房问题签订了相关协议，但多数协议并非对租房者完全公平。表面上看，这些协议是双方意思自治、平等协商的结果。但由于相关规则不明确，加之房东是紧缺房屋资源的所有者，其拥有相当强势的话语权。租房者尤其是一线城市的租房者处于弱势地位，缺乏议价权和博弈能力，只能任由房东说了算。如果其拒绝了这家房东，可能下一家房东依然如此，甚至比上一家房东更苛刻。

　　最典型的就是在房租和押金方面。多数房东要求预先支付3个月或者6个月房租，甚至还要再额外预交一个月的房租作为押金。在租房期结束时，房东往往还会寻找各种理由拒绝退还押金。此外，一些房东随意涨价，或者随时提高房租，或者不按照国家规定收取水电费，而是设定比正常收费高很多的收费标准。对这些霸王条款或无理要求，在大城市勉强有立锥之地的租房者毫无讨价还价余地，如面对房租涨价，租房者还要考虑寻找房屋和搬家的成本，面对随意扣留的押金，租房者也没有时间和精力来讨说法，以致于不得不屡屡向房东屈服。

　　此次意见稿某种程度上增加了租房者的博弈砝码，如要求租赁期不得少于三年，租赁期限不明的，房东提前3个月通知方可解除合同。但要求房东不得暴力驱逐承租人，在合同未约定时不得单方面提高租金的规定则难以落实。如房东可以使用限水限电等软暴力赶走房客，可在合同中约定有权随时涨价，这些规避措施都会让租房者权利打折扣。

　　维护租房者权益，可以有更细致入微的规定。如美国有法律限制租金的涨幅与频率；德国明确3年内房租上涨不得超过20%。我国也应借鉴，一是要求房东保证房屋符合安全标准，水、电、气、网等配套设施齐全且可正常使用。二是设定租金的涨幅与周期，如不满1年不得提高房租，每次涨幅不得超过5%或者10%。三是可要求按季度或按月支付房租，押金不得超过一个月房租，房东对扣除押金承担举证责任，不得加价收取水、电等费用。并有必要赋予这些规定强制效力，房东或中介只能做出对租房者更有利的承诺，不得减损或要求租房者放弃该权利，否则无效。譬如，房东违规提高房租，即便租房者已经实际支付，租期结束后也有权要求退还。

　　租房者的基本权利能否得以有效维护，关乎其居住尊严和对居住城市的归属感和认同感。只有监管部门及时介入，赋予租房者特有的不可减损的权利，方能改变其弱势地位，提升其使用租赁房屋的安全感和舒适感，少些漂泊者的焦灼和惶恐。