关于消费信贷的事儿，要从1856年说起。这一年，美国辛格（Singer）缝纫机公司的老板有点心烦，缝纫机当年是奢侈品，太贵，一般家庭买不起。有位叫克拉克（Edward Clark）的高管出了个主意，瞬间解决了销路问题：买家本月付5美元，以后每月付3到5美元，就可以买一台115美元的缝纫机，付完为止。这一“先购买，后分期付款”的天才创意，使辛格公司20年内销售超过20万台缝纫机，远超其他缝纫机公司的总和。

这一跨越时空的天才创意，解放了消费者，拯救了生产者，使供给与需求快速相遇了。此前，人们先存钱后购买，银行存折的实质是：存今天的钱，办明天的事儿。等存够钱再买东西，需求有点慢或不足。消费信贷的实质是：花明天的钱，办今天的事儿。付个首付，先购买先享受，以后分期慢慢付钱。

花明天的钱，办今天的事儿，就是香！凡是“香”的事儿，就容易普及。1900年前后，分期付款模式在发达国家已开始流行。20世纪20年代，信用卡在美国出现并逐渐普及了。二战以后，消费信贷或信用卡几乎传遍了全世界。的确，信用卡比存折更能促进消费。20世纪90年代，消费信贷在我国逐步兴起，2000年以来随着房地产市场的繁荣，几乎每一个城市家庭都和按揭信贷打过交道。

一般而言，家庭运用消费信贷方式购买的商品，都是需要大额支出的。家庭购买的商品，家电是千元级或万元级，汽车是十万元级或百万元级，房子是百万元级或千万元级。买房子，是最需要“花明天的钱，办今天的事儿”的。首付300万元，贷款700万元，就可买一套1000万元的房子。在买房面前，明天的钱是超级香。房东有了一个支点（首付），就可以撬起地球，住房信贷这个杠杆真的很好。

住房信贷，学名叫按揭贷款，一般时间较长，10年、15年、20年、30年，有的甚至可还贷到80岁以上。按揭贷款的实质是：明日复明日，明日何其多，花明天、后天、大后天的钱，办今天的事儿。住房信贷，畅通了房地产产业链大循环，香味四溢：房东很高兴，开发商很高兴，银行很高兴，政府也很高兴。住进了新房，今儿个真高兴。

然而，任何事情都有例外。2022年，明天的钱，突然不香了。很多房东开始提前还贷了，形成了一波提前还贷潮，有些银行提前还贷要排到半年甚至一年之后。为什么会出现这种情况呢？人世间，与人有关的事情，无论多么千奇百怪，都是人性使然。提前还贷潮的出现，显然是人们理性计算的结果。

疫情3年，不少房东的收入具有了更多不确定性，但每月按揭贷款还本付息是充满确定性的。还本是天经地义的，付息是比较心疼的。如果未来收入上升（比如有更好的投资机会），明天的钱充满确定性，心疼程度会小一些。当明天的收入带有较多不确定性，理性计算就要开始了：今天有余钱就提前还一些，利息负担减轻一些。趋利避害，这是人之常情。尤其是，当年买房时，很多房东承担的是5%以上或6%以上的贷款利率；到了2022年8月以后，5年期以上的贷款市场报价利率（LPR）只有4.3%了；有了时间利差，心更疼了。早上车，车票贵；晚上车，车票廉；早上车的人，就想先下车。就房东而言，提前还贷，都是预期使然。

银行天生是厌恶风险的。当实体企业有风险时，银行一定会惜贷的。疫情3年，银行发现，实体经济不确定性在增加，住房信贷是真正的优质低风险资产，是关键的利润来源。房东提前还贷，银行赚的钱就少了，银行必然千方百计地推迟提前还贷。提前还贷成了一个稀缺的机会，提前还贷越是不易，房东越是排队提前还贷，心理学中的预期自强化机制开始起作用了。就银行而言，推迟提前还贷，亦是利益使然。

一个债权人（银行）与债务人（房东）利益博弈的故事就这样上演了，好像是：明天的钱不香了。但一旦下一轮经济繁荣到了，人们又要排队竞争申请贷款了。明天的钱到底香不香，宏观大势说了算。

（作者系暨南大学投资咨询（研究）中心主任、教授、博导）